Чёрный, белый и зелёный каркас: что входит и что доделывать

Три состояния в одной таблице

«Чёрный» и «белый» каркас — язык новостройки: так квартиру продаёт застройщик и так пишут в договоре. Слова короткие, но за каждым стоит конкретный список работ — и именно он решает, сколько будет стоить ремонт.

Во вторичном жилье этими словами не пользуются: там в квартире живут, и всё старое сначала снимают. Поэтому в калькуляторе SIVRCE пять состояний — старый фонд, косметическое обновление, чёрный каркас, белый каркас и чистовая отделка.

Выбор состояния в калькуляторе — первый шаг: от него зависит, какие работы попадут в смету по умолчанию. Ошибка в этом выборе стоит половины сметы — поэтому под каждым состоянием есть короткое пояснение.

Шесть черновых работ: кто их делает

Разница между белым и чёрным каркасом — шесть черновых работ. В белом их делает застройщик, в чёрном — вы и ваш мастер.

Ярлык — про продажу, список работ — про деньги. Бывает, что квартиру продают «белым каркасом», а сдают отчасти чёрным: нет стяжки или штукатурки. Поэтому на странице расчёта ремонта эти шесть работ стоят отдельными галочками: отметьте, что застройщик сделал на самом деле, и смета посчитает только остальное.

Демонтаж в чёрном каркасе не считается — ломать нечего. Перегородки считаются, пока вы не отметите, что застройщик их уже поставил.

Сколько стоит довести квартиру до готовности

Цена для квартиры 65 м², по трём классам. Включает работу, допуск на материал и дополнительные расходы (непредвиденные работы, доставка материалов, вывоз мусора — всего 10%).

В стандарте разница — 311 ₾/м²: это и есть цена тех шести черновых работ. Цены по каждой работе — на странице рыночных цен.

Что проверить, принимая квартиру у застройщика

Прежде чем звать мастера, пройдите квартиру ногами и сверьте с тем, что написано в договоре:

• Стяжка: залита ли во всех комнатах и насколько ровная. На свежую стяжку ламинат или плитку раньше времени не кладут — слой 50 мм сохнет около 42 дней.
• Штукатурка: плоскость по двухметровому правилу — допуск около 2 мм.
• Электрика: есть ли щит, доведены ли кабели до точек розеток и светильников.
• Вода и канализация: выведены ли точки в санузле и на кухне.
• Гидроизоляция: в санузле пол и стены на 20 см, у душа — до 2 м.
• Перегородки: стоят ли все стены, которые есть на плане.

Чего не хватает, должно вернуться в смету. Иначе оно всплывёт в первую же неделю — «дополнительной работой».

Перегородки в чёрном каркасе: газоблок или гипсокартон

Перегородку строят из чего-то одного. В прайсе SIVRCE (стандарт) квадратный метр стены из газоблока — 60 ₾ работы и 37 ₾ материала, из гипсокартона — 75 ₾ и 37 ₾.

По умолчанию калькулятор считает газоблок: для тбилисской квартиры это обычный выбор, а гипсокартон идёт на лёгкие сухие перегородки. Новых перегородок — около 0.8 м² на квадратный метр пола. Если застройщик их уже поставил, отметьте это, и строка уйдёт из сметы.

Если в смете мастера стоят и газоблок, и гипсокартон на полную площадь, — это одна стена, посчитанная дважды.

Зелёный каркас: что проверить при приёмке

В зелёном каркасе и в квартире с отделкой от застройщика проверяют уже чистовые работы — те же пункты, что инспектор SIVRCE проверяет при приёмке этапов:

• Нет пустот под плиткой (простукивание)
• Швы равномерные, подрезка аккуратная
• Покраска ровная в боковом свете
• Ламинат без скрипа, зазор у стен 8–10 мм
• Все розетки/светильники работают, протечек нет

Что не так — фиксируйте до подписания акта с застройщиком. Если хотите что-то поменять — кухню, покраску, перегородку, — в калькуляторе выберите «С чистовой отделкой» и отметьте только эти работы.

Сколько это по времени

Ремонт 65 м² из белого каркаса занимает 69–91 дней, из чёрного — 94–122 дней (стандарт, по нормам SIVRCE). Большая часть разницы — сушка стяжки: слой 50 мм сохнет 42 дней, и чистовой пол её ждёт. Как считается срок — в гиде по срокам.

Те же слова для дома и офиса

Дом «каркасом» называют редко: в калькуляторе те же два состояния для дома называются «Без внутренней отделки» и «С черновой отделкой», для офиса — «Без отделки (shell & core)» и «С черновой отделкой». Ось одна — сколько уже сделано, — и исключаемые работы те же.

О порядке работ — почему электрика идёт до штукатурки, а стяжка до пола — читайте в гиде по этапам ремонта.

Частые вопросы